Umowa kupna działki - co musisz o niej wiedzieć?

Zainteresowani zakupem nieruchomości gruntowej nie zawsze chcą od razu przystąpić do transakcji. Niekiedy konieczna jest przedwstępna umowa kupna działki. Taką umowę sporządza się między innymi wtedy, jeśli zainteresowany zakupem przed finalizacją transakcji musi dokonać formalności związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego lub pożyczki na zakup nieruchomości. Inne okoliczności to konieczność uregulowania stanu prawnego działki. Przedwstępna umowa kupna działki ma za zadanie zabezpieczenie interesów zarówno osoby kupującej, jak i sprzedającej nieruchomość.

Przedwstępną umowę kupna-sprzedaży przygotowuje się wtedy, gdy strony chcą zadeklarować chęć dokonania transakcji, która z różnych przyczyn musi zostać odsunięta w czasie. Umowę taką sporządza się w formie pisemnej (nie ma potrzeby zawierania aktu notarialnego), a reguluje to art. 389 Kodeksu Cywilnego.

Do czego służy przedwstępna umowa kupna działki?

Ponieważ nabycie nieruchomości to poważna inwestycja, powinna być wcześniej dobrze przemyślana i uwzględniać wszystkie za i przeciw. Jednak nawet jeśli strony są już przekonane o tym, że chcą przystąpić do transakcji, jej natychmiastowe przeprowadzenie nie zawsze jest możliwe. Podpisując umowę przedwstępną, zarówno kupujący, jak i sprzedający będzie miał pewność, że druga strona nie rozmyśli się lub nie zmieni warunków umowy. Gdyby jednak stało się inaczej, możemy mówić o zabezpieczeniu roszczeń.

Co powinno zostać zawarte w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży?

Zgodnie z art. 389 Kodeksu Cywilnego, przedwstępna umowa kupna działki powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Co to dokładnie oznacza? Przede wszystkim trzeba w niej określić, że jest to umowa dotycząca kupna nieruchomości, należy oznaczyć nieruchomość poprzez podanie nr działki lub jej dokładnego adresu, określić cenę sprzedaży działki oraz wskazać termin zawarcia umowy notarialnej. Ponadto w umowie mogą zawierać się także inne, istotne dla obu stron postanowienia i dodatkowe uzgodnienia.

Podpisanie takiej umowy bardzo często wiąże się z koniecznością zapłacenia przez stronę kupującą zadatku na rzecz sprzedającego. Taki zadatek przy podpisaniu aktu notarialnego najczęściej jest zaliczany na poczet ceny zakupu działki.

W jaki sposób zabezpieczone zostają roszczenia obu stron?

Zapłacony podczas podpisania przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży zadatek stanowi zabezpieczenie roszczeń dla każdej ze stron. Jak mówi wspomniana wyżej ustawa, jeśli jedna ze stron, która poprzez podpisanie umowy przedwstępnej zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej, uchyla się od jej zawarcia, to może spodziewać się, że druga ze stron będzie dochodzić swoich roszczeń. Zakres odszkodowania za niedotrzymanie umowy przyrzeczonej można określić w umowie przedwstępnej. Najczęściej w praktyce wygląda to tak, że w przypadku niedotrzymania umowy przez stronę kupującą, sprzedający ma prawo odstąpić od umowy i zachować dla siebie wpłacony przez kupującego zadatek.

Przedwstępna umowa kupna działki pozwala uniknąć konieczności ponoszenia kosztów taksy notarialnej, a z drugiej strony stanowi zabezpieczenie interesów stron zainteresowanych zawarciem transakcji.

Ocena